Долевое строительство: что нужно знать?

Прежде чем стать участником долевого строительства, необходимо внимательно подойти к этому вопросу и грамотно выбрать застройщика.

Долевое строительство – это строительство дома по договору, заключённому между дольщиками и застройщиком. Первые обязаны выплатить деньги на строительство жилья, а застройщик на средства дольщиков  обязуется в согласованные сроки построить оговоренный объект и сдать его в эксплуатацию. Долевое строительство довольно распространенно и привлекательно для обеих сторон. Цена жилого помещения в ещё не выстроенном доме, как правило, существенно ниже среднерыночных цен на жильё.

Изучаем застройщика

Прежде чем стать участником долевого строительства, тщательно изучите информацию о застройщике: сколько лет он работает на рынке строительства жилья; кто является его учредителями; каково его финансовое состояние; какое количество жилья им построено, насколько качественно и в срок это было сделано.

Застройщиками могут являться только юридические лица, соответствующие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и получившие заключение Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области о соответствии данным требованиям.

Застройщик должен предоставить вам все необходимые данные и документы: информацию об опыте в строительстве, сведения о государственной регистрации, пакет разрешительной документации на застройку земельного участка (договор аренды, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Новосибирской области, или свидетельство о праве собственности), кадастровый план земельного участка, проектную декларацию (информацию о застройщике и о проекте строительства), проектной документацией с положительным заключением Государственной экспертизы, -оформленным разрешением на строительство; 

-техническими условиями подключения к инженерным коммуникациям; 

-документами, подтверждающими правоспособность застройщика как юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, членство в саморегулируемой организации; документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор от имени застройщика). 

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения  разрешения на строительство и предоставления проектной декларации.

Обратите внимание на категорию земель и вид разрешённого использования земельного участка. Строительство многоквартирных домов незаконно на «землях сельскохозяйственного назначения», а также на земельных участках «для дачного строительства», «для индивидуального жилищного строительства», «для садоводства», «для огородничества» и «для ведения личного подсобного хозяйства».

Заключаем договор

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в органе Росреестра. Только после этой регистрации договор считается заключённым.

Особое внимание обратите на условия договора. В нём обязательно должны быть прописаны следующие условия:

— предмет договора (адрес жилого дома, номер квартиры, этаж, характеристики площади, количество комнат);

— срок ввода дома в эксплуатацию;

— срок передачи объекта участнику долевого строительства;

— цена договора, сроки и порядок её оплаты; 

— способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; 

— гарантийный срок на объект долевого строительства; 

— порядок расторжения договора. 

Договор участия в долевом строительстве — единственный, предусмотренный законом способ привлечения денежных средств граждан для строительства жилья. Только такой договор защищает от риска двойных продаж и гарантирует право требования от застройщика передачи квартиры. 

Только после заключения договора и его регистрации в Росреестре дольщики вносят денежные средства на строительство дома. Обязанность дольщика по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счёт.

По окончании строительства и сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами. 

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет (на технологическое и инженерное оборудование — менее чем 3 года). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи гражданину объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По вопросам нарушения застройщиками требований Закона № 214-ФЗ  дольщики могут обратиться в Инспекцию государственного строительного надзора Новосибирской области (адрес: 630001, г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, д. 1а), в случае мошеннических действий со стороны застройщиков обманутые дольщики вправе обратиться в правоохранительные органы. 

Сведения о деятельности органов власти по защите прав дольщиков, а также перечень проблемных МКД и сведения о мероприятиях, направленных на решение проблем обманутых дольщиков, размещены на официальном сайте министерства строительства Новосибирской области: https://minstroy.nso.ru.